중고주택시장 왜 얼어붙었을가

최장춘

근년래 연길시중고주택시장이 겨울추위를 만난듯 얼어붙었다. 광고를 내도 물어보는 사람들조차 없다며 중개소마다 울상이다. 이는 비단 연길뿐만 아닌 전성, 나아가 전국전인 현상이기도 하다. 공개된 정부의 부동산거래수치를 봐도 그렇다. 도시기초시설투자액은 늘어난 반면 주택건설투자규모가 몇해째 련속 하강세를 긋는 영향을 받아 과거 호황을 누렸던 중고주택가격이 뚝 떨어져 모두 벙어리 랭가슴 앓는 양상이다.

중고주택판매난을 초래한 원인은 수요와 공급을 둘러싸고 얽힌 여러가지  요소와 다주택보유가 인기를 잃어 서로 앞다퉈 매각을 주도한데 있다. 경제학자들속에서 집값은 단기적으로 금융을 보고 장기적으로는 인구를 본다는 설이 있다. 시중에 잠시 돈이 딸려 집값이 떨어지는 현상은 경제주기를 벗어나는대로 회복이 가능하겠지만 인구류동량이 적어 발생한 부진상태에는 아직 신통한 해결책이 없다. 그만큼 류동성비례가 주택시장활성화에 큰 비중을 차지함을 설명한다.

현재 우리 연길시내의 장기거주인구 68만명가운데 60세 이상 로인비례가 22%를 웃돌고 청장년비례가 65%로 나타났지만 소비층의 활력소인 젊은층들 대부분이 큰도시 아니면 외국에 진출하여 실제 주택구매의 경성수요량을 잃어버린 셈이다. 한 도시에 투자할 가치여부는 인구흡인력에 달려 있다. 인구가 몰려드는 도시와 달리 젊은층들이 흩어진 도시를 말할진대 높은 기회원가를 회피하려는 투자심리때문에 집값이 바닥을 쳐도 흥취를 가지는 사람이 없다. 집값은 주식처럼 올리 솟구칠 땐 몰켜들고 약세를 탈 땐 등 돌리며 량극화로 치닿는 베블런효과가 있다. 살펴보면 연길시중고주택은 지난 90년대 지은 건물들이여서 비록 도심속 위치에 놓여 있으나 태반은 엘리베이터가 없고 인터리어도 구식이며 부가가치를 올려줄만한 주차장, 록화, 휴식터를 비롯한 부대시설물마저 결핍하다. 게다가 은행의 담보대출이 어렵고 집조변경시 토지매각금을 포합한 각종 세금비용부담이 만만찮아 주춤거리는 사례가 많다. 하여 구매자들의 눈길은 자연히 환경도 좋고 물업관리도 깔끔한 신축아빠트시장에 쏠린다.

중고주택시장의 불경기를 만든 또다른 원인의 하나는 적치된 재고주택량이다. 지난 98년도 전국주택제도개혁을 계기로 연길시는 이왕의 집금주택, 경제실용주택을 이어 상품화주택건설에 박차를 가했다. 인구류동량이 적은 산간도시에서 대량의 살림집건설을 단행한 결과 주택공치률이 국가에서 설정한 위험경계선인 21%를 훌쩍 뛰여넘었다. 더우기 정부에서 3년째 불량주거지대개발을 중지하고 대신 5만여호에 달하는 로후주택개조를 대대적으로 실시한 바람에 도심속의 매물이 거래절벽에 부딪혀 재부효과를 극대화하려던 두채이상 주택보유가정마다 적신호가 켜져 워낙 가격인상을 노렸던 사람들이 안절부절하게 되였다.

경제성장방식의 변화로 말미암아 어제날 새집은 매점투기하고 낡은 집은 철거이주로 한몫 벌던 시대는 영영 지나갔다. 얼마전에 진행된 중앙경제사업회의내용에는 보장성주택건설을 다그치며 분양주택시장을 부추킴과 아울러 구매자의 합리한 주택수요를 만족시키기 위해 시장의 건전한 발전과 선순환을 주문했다. 안정유지를 첫자리에 놓고 가격폭등을 억누르는 한편 침체현상도 막는것이 오늘날 정부의 확고한 립장이다. 하다면 앞으로 몇년간 연길시중고주택시장은 어떠할가? 이는 정부의 부동산정책변화와 주민들의 소비관념에 의해 결정된다. 정부차원에서 더 이상 강력한 규제보다 유연한 대책을 강조하면서 고품질발전에 무게를 실어 새로 지을 부르하통하량안 그리고 고속철역방향의 살림집들은 기필코 독특한 새 모습으로 거리의 운치를 돋구게 된다. 소비자들속의 주택개선욕구와 젊은층 신접살이욕구를 바라보고 금년에도 주택건설규모 또한 이왕에 못지 않게 착공을 앞둔 시점이다. 신축규모가 계속 늘어날수록 중고주택의 판로는 점점 어려움을 겪게 된다. 다행히 신로주택가격차이를 줄일수 있는 해법의 하나로 중고아빠트에 엘리베이터를 설치하는 화제가 떠올라 모두 한가닥 희망을 느낀다. 가설비의 원가중 근 절반을 정부에서 책임지고 나머지 비용은 주민호들이 분담하는 방안인데 찬반론란속에 잠시 합의점을 찾지 못했을뿐 가능성은 아직 충분히 남아있다. 중고주택에 엘리베이터를 설치하면 집값의 상승은 물론 사용이 훨씬 편리해져 매각을 포기하고 장기칩거타산을 앞세우는 주민들이 늘어날 전망이여서 중고주택시장의 재고량이 줄어드는 일거량득의 효과를 거둔다.

　　물건은 희소할 때 값진법이다. 세월따라 값어치를 빛내는 예술품과 달리 주택은 시간이 흐를수록 기존의 가치가 땅값으로 전환돠는 이중성을 갖췄기에 침체와 재활사이를 오르락내리락하는 주기성을 참고 기다리는 인내력만이 나중에 좋은 교환가치를 만들어낸다. 낡은 집일지언정 항상 정성들여 꾸미고 가꿔놓는것, 이를테면 사람은 늙을수록 화려한 의포단장덕에 높은 점수를 따는 도리와 일맥상통하다고 봐야겠다. 도심을 차지한 우세를 빌어 중고주택의 시장위치를 앞으로 무엇으로, 어떻게 지켜낼것인가 하는 포괄적인 문제야 말로 각자의 랭철한 판단력과 능란한 상술발휘에 달려 있지 않을가싶다.

연변일보