부동산 가격이 하루가 다르게 치솟고 있는 가운대 부동산의 공용면적 비례도 지속적으로 늘어나고 있어 소비자들의 불만이 높아가고 있다.
최근 무한시의 모 아파트 입주자 (业主)들은 개발업자가 공용면적으로 ‘꼼수’를 쓰고 있다면서 항의하는 사건이 발생였다. 업주들에 따르면 부동산 개발업자는 내부 인테리어비용에 엘레베이터, 복도 등 공용면적도 포함시켰고 인테리어가격도 시세보다 높게 계산하였다고 한다.
해당 아파트의 인테리어비용은 평방당 2500원이며 공용면적 비례는 28%이다. 이 기준으로125평방메터되는 집의 인테리어비용을 계산하면 개발업자는 공용면적으로 가구당 8만원을 더 받게 되는 셈이다.
그렇다면 공용면적을 부동산 면적에 포함시키는 것은 합리한 계산일가? 그리고 어떤 문제점들이 존재하게 될까? 구체적으로 살펴보기로 한다.
공용면적이란?
지난 2000년부터 실시된 《방산측량규범》에 따르면 공용면적에 포함 된 공용건물면적은 다음과 같다.
1. 엘리베이터 샤프트, 배관 샤프트, 계단통, 변전실, 설비실, 공용현관, 통로, 지하실, 경비실, 전체 아파트의 공용서비스실과 관리실 등을 수평투영면적으로 계산한 건축면적.
2. 본건축물과 공공건축물간 분리벽, 외벽(山墙:‘人’자형 지붕 주택의 양측면의높은 벽)을 수평투영면적으로 계산한 건축면적의 절반 면적.
이처럼 공용면적은 우리가 일반적으로 알고 있는 엘리베이터, 복도, 현관뿐만 아니라 경비실 등과 같은 우리가 평소 잘 알지 못하는 부분도 많이 포함되여 있다.
공용면적의 점유률, 심지어 공용면적이 사용면적보다 더 커?
공용계수(公摊系数)는 공용건축면적에서 전용건축면적을 나누어 얻은 수치이다. 례를 들면 건축면적84.47㎡,, 전용건축면적(사용면적) 63.43㎡, 공용건축면적21.04㎡이면 공용계수는0.33(즉33%)이다.
측량회사의 관계자 설명에 따르면 우리나라의 주택공용계수는 평균적으로0.18-0.25, 상가주택은0.3-0.4이다.
하지만 최근 몇 년간 부동산 가격과 함께 공용계수도 상승하면서 일부 주택의 공용계수는 30%를 초과하고 있다. 심지어 2010년 산동성의 모 아파트의 공영계수는 52%를 초과하였고 남경의 상가주택의 사용면적은 42%밖에 안돼 공용면적이 사용면적보다 더 큰 어처구니 없는 경우도 있었다.
하지만 현재 더 큰 문제는 현행 법률법규에는 공용계수에 대한 제한을 두지않았다는 것이다.
부동산업자들의 꼼수 1：공용면적을 크게 하기
그동안 국내 일선 도시에서 공용면적만으로 천만원 넘게 수익을 챙기는 일도있었다.
해외의 경우 주택구매시 사용면적만 계산하여 구매하지만 국내에서는 사용면적뿐만 아니라 공용면적도 함께 계산된다. 사용면적은 소비자들이 쉽게 측량이 가능하지만공용면적은 그 범위를 제대로 알 수가 없고 주택구매시 개발업자들이 소비자들에게 공용면적에 관한 정보를 자세히 알려주지 않아 공용면적의 측량은 현실적으로 어렵다. 개발업자상들은 이러한 헛점들을 파고들어 자신의 리익을 최대화하고 소비자의 리익을알게 모르게 침해하고 있었다.
례컨대 “이거부동산연구원의 백개도시주거가격 연구보고”에 따르면 6월, 1선도시의 부동산 평균가는 4만원 이상, 15개월 넘게 지속되였고 2선도시의 부동산 평균가는 1.2만원 이상, 12개월 넘게 지속되였으며 3,4선도시의 부동산 평균가는 1만원 이상, 10개월 넘게 지속되였다. 이 경우 1선도시 개발업자가 주택당 공용면적을 0.1평방메터 더 측정, 한건물에 4148개 주택이 있으면 그 건물에서1659만원을 더 벌게 된다.
부동산업자들의 꼼수2：공용면적을 중복으로 계산
우리가 매입한 공용면적에는 소유권과 사용권이 있다. 하지만 공용면적에는 많은부분들이 포함되여 있고 개발업자가 상세한 공용면적을 공시하지 않아 소비자들은 매입한 공용면적의 사용권은 물론 어떤 부분들이 공용면적에 포함되여 있는 지조차도 모른다.
례컨대 모 아파트는 공용면적에 포함되는 소방대피소가 주차자리로 둔갑되여 2차판매가 되였는데 이렇게 판매 된 주차자리는 재산권도 없을 뿐만 아니라 판매도 못하며오직 사용만 가능하다. 이런 경우 공용면적을 중복으로 계산하고 돈도 중복으로 지급하게 된다.
현재 아파트 주차자리는 작은 도시에서는 10만원 좌우에 판매되며 성소재지에서는20만원까지 거래된다. 만약 개발업자가 중급아파트에서 이런 수법을 리용하게 되면 지하에는 주차자리를 백개넘게 만들 수 있고 지상에는 수십개를 만들 수 있다.
북경의 경우 2017년 북경청년보의 조사보고에 따르면 북경의 5순환도로 외의 보통아파트 지하주차자리 판매가(2차판매 포함)는 15만원~20만원 좌우이며 3~4순환도로의 아파트 지하주차자리의 판매가는 일반적으로 15만원~30만원 좌우이다. 개발업자가100개의 주차자리를 만들어 한 주차자리당 20만원에 판매한다면 한 아파트에서만 약2000만원의 이익을 추가로 얻게 되는 것이다.
부동산업자들의 꼼수3：공용면적으로추가리익 취득
공용면적에는 관리소도 포함되여 있다. 즉 관리소도 입주자의 소유이므로 관리소는 마땅히 입주자들에게 일정한 사용비용을 지급해야 한다. 하지만 물업관리소에서 사용비용을 입주자들에게 지급하는 경우는 없다.
또한 아파트의 공용면적, 례를 들면 엘리베이터, 복도, 현관 곳곳에는 광고자리가 있다. 현재 많은 개발상과 물업회사에서는 아파트 광고자리를 판매하여 광고수익을 취하고 있다. 우리가 매입한 공용면적에 광고자리가 있으므로 그 광고수익도 일정하게 입주자들에게 나눠 줘야 하는 것이다.
모 광고거래사이트를 보면 아파트입구, 엘리베이터입구, 아파트 조명간판, 아파트 밖, 주차장입구 등 아파트 곳곳에 다양한 광고자리가 배치되여 있다.
도시와 광고자리의 위치가 다름에 따라 가 그 가격도 천차만별이며 1선도시같은 경우 광고비용은 천원부터 시작한다. 광고거래사이트 기준으로 광고비용을 계산하면 중급아파트의 광고수익을 입주자들에게 돌려주면 일년에 물업비용 50%를 절감하게 된다.
한편 광동성 소비자위원회에서는 소비자들에게 주택을 구매할시 다음과 같은 점에 주의를 돌릴 것을 요구했다. 첫째, 부동산 매물정보에 대해 잘 료해하고 미완공 주택을 구매할시 특히 신중해야 한다. 둘째, 계약을 체결하기 전에 반드시 계약조목 특히 주택가격, 면적 및 주택교부 표준, 기한 등 중요한 내용을 잘 읽어보면서 참답게 대조하여야 하며 서뿔리 계약에 서명하지 말아야 한다. 셋째, 개발업자들의 구두승낙을 믿지 말고 개발업자가 승낙한 내용을 반드시 계약에 넣음으로써 사후에 대처해야 한다. 넷째, 거래과정에서 증거 보존에 주의함으로써 권리침해 행위에 부딪쳤을 경우 신속히 권익수호를해야 한다.
연변일보 량예화 기자
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