요즘 연길시의 주택가격이 이상할 정도로 상승하는 마당에 주택가격인상의 원인과 전망에 대해 궁금해하는 사람들이 많다.

주택가격의 인상은 30여년간의 경제발전을 상징하는 중요한 징표이다. 긍정적인 면에서 보면 부동산업은 주민들의 주택수요량을 만족시키기 위해 다양한 노력을 해왔다. 이들의 생산적인 로동은 지역경제발전에도 거대한 공헌을 하였다.

하지만 부정적인 측면도 많다.부동산업계는 주택가격인상의 주범으로 늘 소비자들의 질타를 받고있다. 정상적인 가격인상은 리해되지만 현실을 떠난 주택가격의 고속행진은 사회적인 불안요소로 될수도 있다는 의미에서 보면 현재 우리의 수입을 초월한 부동산가격은 매우 불안하고 비정상적인것이라고 볼수밖에 없다.

특히 요즘 연길시의 부동산가격은 우리 일반 시민들과는 거리가 너무나 멀다는 생각이 든다. 이런 시점에서 주택가격의 인상원인과 추이는 광범한 소비자들의 최대 관심사가 되고있다.

현재 인구가 50만도 안되는 연길시의 최고 주택가격은 7000원이다. 이는 인구가 750여만명에 달하는 장춘시의 주택가격과 어깨를 나란히 하는 수준이여서 참으로 기적적이다. 실제로 연길시의 주택은 새 주택일 경우 가장 높은 가격이 평방메터당 7000원 좌우이고 가장 낮은 가격이 4500원 좌우이다. 중고주택일 경우에는 가장 높은 가격이 6000여원이고 가장 낮은 가격이 평방메터당 3000원 좌우이다.

특별히 위치가 좋은 구역의 주택가격은 장춘시의 시교의 가격을 초과하고있다. 장춘시 시교의 주택평균가격이 6400원 좌우인데 연길시에서 가장 비싸다고 하는 려수아원(시빈관자리)의 가격은 5800원에서 6800까지 인상한 상황이며 연길시의 시교로 불리는 아리랑광장 부근에 건설되는 주택은 평방메터당 가격이 7000원에 달한다. 장춘시 시교의 새 주택가격이 5500원 좌우인데 연길시 시교의 주택 가격이 7000원이라는것은 놀랄 일이 아닐수 없다. 이젠 연길시에서도 이런 가격대의 주택을  쉽게 찾아볼수 있다.

일반 사람들이 지적하는것처럼 물가인상이 주택가격을 인상시키는 가장 핵심적인 원인이다. 22년간을 상해 등지에서 부동산업에 종사한적이 있는 모 부동산회사의 김씨는 물가인상으로 철근을 비롯한 주택원자재 가격이 모두 인상하고 인건비도 인상했으며 전기료금, 수도료금과 같은 비용도 모두 인상했다고 했다. 그러면서 그는 물가인상에 대비한 어느 정도의 가격 제시는 괜찮으나 지나친 가격 제시는 소비자에게 부담으로 될수밖에 없다면서 당면 부동산가격에 산재한 문제들이 너무나 많다고 밝혔다.

그중 토지가격인상이 주택가격인상의 중요한 원인이 되고있다. 연길시를 보면 도시 곳곳이 숨막힐 정도로 건축물들이 촘촘히 들어서있다. “노란자위”구역은 이젠 개발을 하자 해도 가격이 너무나 높아 개발상들은 엄두도 못내는 실정이고 개발할만한 구역이라 해도 토지가격이 너무나 높아 일단 개발을 해도 주택가격이 인상할수밖에 없는 현실이다.

연길시 원 청년호옆에 건설하는 복합주택건설이 이를 충분히 설명해준다. 이 부지에 대한 매매경우를 구체적으로 밝히지는 않겠지만 이 복합주택이 건설되면 주택일 경우 평방메터당 9000원 이상에 달할것으로 부동산업주들이 판단하고있다. 그 원인이 바로 주택건설부지매매에서 생겨난 투기때문인것이다.

사실 국가적으로 민생주택외에는 상업주택건설을 위해 전문적인 토지를 부여하지 않기에 개발상들은 상업운행의 방식을 취할수밖에 없다. 때문에 일단 부지를 구매하려면 적어도 한등대를 거친 부지를 구매할수밖에 없다. 파가이주방식을 선택해도 파가이주비용은 지금 시장가격에 의해 지불되기에 가격 또한 만만치 않다. 연길보다 주택가격이 저렴한  룡정시의 경우에 파가이주비가 3000원 이상이다. 연길시의 경우에는 당연히 이보다 더 높은 가격이 제시된다. 그럼에도 불구하고 부동산개발상들은 계속해서 주택을 짓고있는데 그 내면에는 많은  문제가 존재하고있다.

부동산업주들은 바로 물가인상으로 인한 토지, 건축자재, 인력 등 원가인상을 빌미로 현재 약속이라도 한듯이 주택가격을 인상하고있다.

김씨는 현재 중국의 부동산시장은 “거품”으로 꽉 차있으며 많은 부동산업주들은 투기가 목적이라고 지적했다. 그러면서 그는 연길시에 많은 외지 부동산업주들이 들어왔는데 일부 개발상들은 연길 시교에 건설하는 주택건설원가가  평방메터당 3500원 좌우임에도 불구하고 평방메터당 7000원이나 되는 판매가격을 제시하고있다고 밝혔다.

실제로 주택개발상들은 “물류관리가 잘 돼있다”，“시설이 좋다”， “교통이 편리하다 ”는 등의 좋은 말로 소비자들을 유혹하고있는데 이런 유혹으로 현재 위치가 안좋은 구역의 주택들도 가격이 천방지축으로 치솟고있다. 실제로 입주해보면 시설도 그저그렇고 물류관리도 그저그러며 교통도 편리하지 않음에도 불구하고 가격은 상상을 초원할 정도다. 팔아버리기 위한 수단이 과장광고와 기편으로 이어지면서 많은 소비자들이 유혹에 넘어가고있는것이다.

사실 연길시의 주택가격이 인상하는데는 부동산투기상들도 한몫을 톡톡히 하고있다. 물가인상이 주택가격인상의 주범이라면 이들은 주택가격인상의 공범이라고 말할수 있다. 실제로 요즘 전문 부동산투기에 종사하는 사람들이 많이 늘고있는 실정이다. 이들 대부분은 "현금으로 주택을 산다"는 미명하에 중고주택이든 새 주택이든 관계없이 리윤공간만 있으면 주택을 사들이고있다. 지어 일부 부동산투기상들은 간단한 장식까지 해서 주택을 팔고있다. 따지고보면 이들이 보유하고있는 일부 주택은 5년전에 평방메터당 1600원 내지 2000원 가격으로 구입한 주택들인데 지금 이들은 위치가 좋은 주택을 평방메터당 5500원까지 판매하고있다. 이는 가격을 부풀리는 의도적인 투기가 아닐수 없다.

틈새시장의 형성도 주택가격인상의 요인이 되고있다. 지금 연길시에서는 원래의 주택을 팔고 새집을 구매하는 새로운 주택소비시장이 형성되고있는것이다. 현재 주택을 구매하는 사람 대부분이 낡은 주택을 팔고 새 주택을 사는 사람들이다. 새로 주택을 구매하는 신혼부부들도 상당수를 차지하고있다.

이런 부류의 사람들은 대부분 자금 여유가 있는 사람들이기에 주택구매시에 별다른 고민이 없이 주택을 구매한다. 부동산업주들은 바로 이러한 다양한 틈새시장을 겨냥해 주택의 새로운 양식과 질을 강조하면서 주택가격인상을 유도하고있는것이다.

주택가격이 이렇게 상승해도 이런 가격대의 주택을 구매하는 사람들이 있기에 연길시의 주택가격은 인상할수밖에 없다. 문제는 지금처럼 인상하고있는 주택가격이 일반 소비자들이 접수할수 없는 정도로 인상해 일반 사람들은 물론 중산층은 이젠 주택을 구매할 엄두도 못낸다는 점이다.

그렇다면 연길시의 부동산가격이 지금처럼 계속해 이렇게 상승만을 거듭할것인가. 이에 대해 필자는 부정적인 견해를 갖고있다. 한마디로 거품으로 꽉 찬 연길시의 주택가격은 단시일내에 더는 인상할수 없을 정도에 와있다고 판단되며 앞으로 주택가격은 “거품”이 빠지면서 가격하락을 맞을것으로 예상된다.

주택구매력량이 약화되고있다. 대부분 로무송출일군들이 지금 그래도 여전히 주택구매에서는 주역으로 되지만 이젠 이들의 꿈은 현실과 점점 멀어져가고있다. 예전에는 그래도 한국에서 5년 정도 일해 번 목돈 30만원 정도이면 100여평방메터짜리 집 한채를 마련할수 있었으나 지금은 엄두도 못낸다.

지금의 주택가격으로 따지면 10년을 벌어야 겨우 100평방메터짜리 새집 한채를 마련할수 있는데 주택장식까지 하자면 돈이 모자란다. 실제로 올해 들어 장식재료가격이 지난해에 비해 10% 좌우 인상되고 인건비까지 오르면서 100평방메터짜리 집을 장식하려 해도 요즘은 10만원을 넘기지 않고서는 장식하기 어려운 실정이다. 귀국로무자들은 지난친 물가인상으로 주택구매주력군으로서의 역할을 점차 상실해가고있다

인구밀도가 낮은것도 주택판매률을 떨어뜨리는 중요한 요소이다. 연길시는 필경 인구가 50여만 좌우에 달하는 소도시이다. 50여만명의 제한된 인구를 갖고있는 연길시의 부동산시장은 앞으로 지속가능한 인구증가가 없이는 부동산시장의 활성화를 이룩할수 없다.

부동산정책도 주택가격 인하의 중요한 요소로 된다. 실제로 지난 3, 4월 국무원에서 확정한 부동산시장 조절을 강화할데 관한 정책조치로 연길시 중고부동산 구매량이 지난해 동기 대비 3배가량 증가한적이 있는데 실제로 3월과 4월에 중고부동산거래량이 각기 1664채, 1267채에 달했다. 반면 20%의 가세정책을 연장실시한다는 리유로 잠시나마 반짝이던 주택매매가 주춤하면서 5월에는 연길시 중고부동산거래량은 총 859건으로 전달에 비해 24%가량 하락했다.

이는 정부 부동산정책이 강하게 작용했음을 감지할수 있다. 중앙정부의 주택가격 인하의 의도가 분명한 상황에서 앞으로 20%의 가세정책을 실시하면 부동산가격 하락은 물론 부동산투기상들도 큰 타격을 입게 되는데 이는 주택가격의 하락으로까지 이어질수 있다.

하루가 다르게 급변하는 금융시장이나 경제상황도 주택가격 인하에 영향을 줄수도 있다. 요즘 중국에서 발생한 은행간의 콜금리(银行间同业拆放利率)사태가 이를 설명하고있다. 콜금리란 금융기관간 영업활동과정에서 남거나 모자라는 자금을 단기로 빌려주고 받는것을 “콜”이라 부르며 은행, 보험, 증권업자간에 이루어지는 초단기 대차에 적용되는 금리가 바로 “콜금리”이다.

실제로 국가에서는 자금부족위기에 처해있는 일부 은행들이 류동성확보를 위해 개인대출에 대해 잠시 중단함과 동시에 1주택 대출금리에 대한 할인 혜택을 줄여가고있는것으로 조사됐다고 중국청년사이트(中国青年网)가 26일 보도했다. 지나친 대출로 벌어진 콜금리사태로 지난주에만 해도 7.8% 좌우였던 기업을 대상으로 하는 1년 만기 대출금리는 이번주에 10%로 올랐다. 이는 은행의 자금부족을 보여주는 신호이다.

콜금리 변동이 은행의 금리에 미치는 영향은 크게 전반적으로 금리인상(대출 및 적금)에 영향주기에 이런 상황이 지속되면 향후 상업대출금리인상으로 이어질수도 있다. 은행의 상업대출금리가 오르면 상업대부금을 리용하는 소비자들의 주택구매의욕이 떨어질수밖에 없다는 분석이다.

중장기 로임인상정책도 주택가격하락의 요인이 될수 있다. 중앙정부의 거시적인 경제정책도 7%의 GDP성장을 제시하면서 2020년까지 종업원들의 로임을 GDP성장에 알맞게 단계적으로 인상하겠다고 표명했기에 이런 단계적인 로임인상정책은 로임족들의 주택구매의욕을 일축하는 요소가 될수 있다. 다시말해 현재의 물가수준에서 로임수준이 단기적으로 큰 변화가 없는 한 로임족들의 주택구매의욕은 떨어질수밖에 없다는 지적이다.

부패척결과 부당수입 차단도 중요한 요인이다. 중앙정부의 부패단속이 심화되면서 부패소비가 줄어들고있다. 특히 부동산구매의 실명제 도입은 수많은 부패자들에게 위협적인 정책이 되고있다. 주택구매실명제때문에 이들은 예전처럼 주택을 마구 사들이는 일을 할수 없으므로 부동산시장이 충격을 받는 사레도 찾아볼수 있다. 실제로 생활환경이 좋은 일부 도시의 호화주택은 거래량이 뚝 떨어진 상황이라고 한다.

특히 주목할것은 부동산산업에 대한 중앙의 정확한 인식과 거시적인 경제발전안목이다. 주택가격의 등락을 결정하는 관건은 여전히 공급과 수요의 관계이지만 우리의 정부는 30여년의 정책경험을 통하여 지속가능한 경제성장을 위해서는 부동산업을 기간산업으로 삼는 등 부동산에 과도하게 의존해서는 안된다는 점과 부동산은 응당 더욱 많은 비중을 민생프로젝트로 주민의 생존수요를 만족시키는 상품으로서의 특성을 강조해야 한다는 점을 갈수록 명확하게 인식하고있기에 지금처럼 온난주택개조, 렴가주택과 같은 다양한 형식의 민생주택건설이 진행되면서 주민들이 접수할수 있는 가격대의 주택건설이 가속화될것인바 이는 주택가격 인하를 부르는 가장 중요한 요소가 될것이다.

부동산가격은 그 지역의 경제활성화를 검측하는 중요한 척도로 되여 발전적인 징표가 되겠지만 주민들에게는 가격이 오르면 오를수록 불만의 소재가 된다. 물가인상으로 인한 원가인상과 일부 바르지 못한 경영인들의 비정상적인 지나친 가격 제시와 틈새시장을 노리는 투기상들의 존재로 연길시의 주택가격은 잠시나마 상행선을 달리면서 소비자들의 평가를 기다리고있다. 지금 연길시의 주택가격은 시험대에 올랐다. 오늘날 연길시의 부동산시장이 제시하고있는 주택가격을 소비자들이 수용할지 아나면 배척할지는 전적으로 소비자들의 선택에 달려있다는 지적이다.